Új lakóhelyre költözéskor az egyik legfontosabb közigazgatási feladat a lakcím rendezése. A hatályos jogszabályok alapján minden állampolgár köteles a tényleges életvitelszerű lakóhelyét bejelenteni a hatóságoknál. Az albérleti jogviszonyokban azonban ez a folyamat gyakran okoz félreértéseket a bérlők és a bérbeadók között.
Mire kell a befogadó nyilatkozat?
A befogadó nyilatkozat egy olyan írásos magánokirat, amellyel az ingatlan használatára jogosult személy hozzájárul ahhoz, hogy a beköltöző személy az adott ingatlant lakóhelyeként vagy tartózkodási helyeként bejelentse. A dokumentum elsődleges jogi funkciója a lakhatás jogszerűségének igazolása a hatóságok felé. Erre az igazolásra leggyakrabban akkor van szükség, ha a felek között nem jött létre írásos bérleti szerződés – például rokonok vagy ismerősök közötti szívességi lakáshasználat esetén –, vagy ha különálló hatósági eljárás írja elő a dokumentum csatolását.
Különleges szabályok vonatkoznak azokra az ingatlanokra, amelyeknek több tulajdonosa van, vagy amelyeken haszonélvezeti jog áll fenn. Haszonélvezet esetén a tulajdonos hozzájárulása önmagában nem elegendő; a jogszabályok értelmében kizárólag a haszonélvező jogosult a befogadó nyilatkozat megadására, hiszen ő gyakorolja az ingatlan használatának és hasznosításának jogát. Ha viszont az ingatlan több személy közös tulajdonában van, szállásadóként az egyik tulajdonostárs hozzájárulása is elegendő a lakcímbejelentéshez, így nem szükséges valamennyi tulajdonostárs aláírása.
Albérlet: lakcímkártya kiváltása és a lakcímbejelentés lépései
Az albérlet lakcímkártya igénylése és a lakcímbejelentés folyamata a hatályos jogszabályok értelmében teljesen díjmentes. Az eljárás célja, hogy a hatósági nyilvántartásban a valóságnak megfelelő adatok szerepeljenek, ami az alapvető lakossági szolgáltatások igénybevételéhez – mint az egészségügyi ellátás vagy az iskolai beíratás –, valamint a választójog gyakorlásához is elengedhetetlen.
A lakcímbejelentés elvégzésére két hivatalos csatorna áll rendelkezésre:
- Személyes ügyintézés a Kormányablakban: A kérelmező a helyszínen kitöltött és aláírt lakcímbejelentő lappal kezdeményezheti az eljárást. Ha a szállásadó nem jelenik meg személyesen, a bejelentőlapon szerepelnie kell a tulajdonos vagy haszonélvező saját kezű aláírásának, vagy csatolni kell a különálló, érvényes befogadó nyilatkozatot.
- Elektronikus ügyintézés a Webes Ügysegéd felületén: Amennyiben az ingatlan tulajdonosa rendelkezik ügyfélkapus regisztrációval, az elektronikus felületen előzetesen is megadhatja a hozzájárulást. Ezt követően a bérlő online is elindíthatja a folyamatot, amelyet a rendszer automatikusan összekapcsol a tulajdonosi jóváhagyással.
A sikeres ügyintézéshez az alábbi dokumentumok bemutatása szükséges:
- Személyazonosító okmány (személyi igazolvány, útlevél vagy vezetői engedély) és lakcímkártya.
- Hiánytalanul kitöltött lakcímbejelentő lap vagy teljes bizonyító erejű bérleti szerződés.
- Tulajdonosi vagy haszonélvezői hozzájárulás (befogadó nyilatkozat), amennyiben a bérleti szerződés nem tartalmazza azt.
A bérleti szerződés és a különálló hozzájárulás kapcsolata
A lakossági ügyintézés során az egyik leggyakoribb tévhit, hogy a lakcímbejelentéshez minden esetben külön megfogalmazott befogadó nyilatkozatra van szükség. A közigazgatási eljárási szabályok szerint a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt bérleti szerződés teljes mértékben helyettesíti a különálló tulajdonosi hozzájárulást. Ez azt jelenti, hogy ha a bérleti szerződést a felek két tanú jelenlétében írták alá, vagy azt közjegyző foglalta okiratba, a bérlő a szerződés bemutatásával a tulajdonos külön jelenléte vagy külön aláírt nyilatkozata nélkül is jogosult a lakcím bejelentésére.
A bérleti jogviszonyok világában létezik a befogadó nyilatkozatnak egy másfajta, speciális típusa is, amely elsősorban a gyermekes családok bérlőként történő megjelenésekor kerül előtérbe. Számos bérbeadó tart attól, hogy a kiskorú gyermeket nevelő családok esetében egy esetleges fizetésképtelenség vagy szerződésszegés során a kiköltöztetés jogilag rendkívül bonyolulttá és időigényessé válik.
Ennek a kockázatnak a kezelésére a bérbeadók gyakran kérnek egy harmadik fél – általában egy közeli hozzátartozó, például a nagyszülő – által aláírt befogadási szándéknyilatkozatot. Ebben a nyilatkozattevő igazolja saját ingatlantulajdonát, és vállalja, hogy a bérleti jogviszony megszűnése esetén a bérlőt és a kiskorú gyermekeket a saját ingatlanába azonnal befogadja. Ez a garanciális okirat nem a hatósági lakcímbejelentést szolgálja, hanem a bérbeadó jogi és anyagi biztonságát növeli.
A befogadó nyilatkozat kötelező tartalmi elemei
Ahhoz, hogy a hatóság a papíralapú befogadó nyilatkozatot elfogadja, az okiratnak meg kell felelnie a teljes bizonyító erejű magánokirat alaki és tartalmi követelményeinek. A hiányosan vagy pontatlanul kiállított nyilatkozatot a Kormányablak ügyintézői visszautasíthatják.
A befogadó nyilatkozat kötelező tartalmi elemei a következők:
- A nyilatkozattevő adatainak pontos rögzítése: A tulajdonos vagy haszonélvező neve, születési neve, születési helye és ideje, anyja neve, valamint személyazonosító okmányának száma.
- A befogadott személy vagy személyek adatai: A bejelentkező bérlő és a vele költöző személyek teljes azonosító adatai.
- Az ingatlan egyértelmű azonosítása: Az ingatlan pontos címe és helyrajzi száma (HRSZ).
- A hozzájáruló nyilatkozat kifejezett megfogalmazása: Egyértelmű kijelentés arról, hogy a tulajdonos engedélyezi az ingatlan lakóhelyként vagy tartózkodási helyként történő használatát és bejelentését.
- Kelt és aláírás: A dokumentum kiállításának helye, ideje és a nyilatkozattevő saját kezű aláírása.
A teljes bizonyító erő biztosításához elengedhetetlen, hogy a dokumentumot a nyilatkozattevő saját kezűleg írja és aláírja, vagy két tanú előtt írja alá. A tanúknak a dokumentumon fel kell tüntetniük a nevüket, lakcímüket és saját kezű aláírásukkal kell igazolniuk a nyilatkozat megtételét. Alternatív megoldásként a nyilatkozaton lévő aláírás közjegyző által is hitelesíttethető.
A volt lakó kijelentése a lakásból a bérleti jogviszony megszűnése után
A bérbeadók körében elterjedt félelem, hogy a lakcímbejelentés engedélyezésével a volt lakó kijelentése a lakásból nehézkessé válik, illetve a bérlő bármilyen tulajdonjogi vagy felmondhatatlan lakáshasználati jogot szerez. Ez a feltételezés jogilag alaptalan. A lakcímbejelentés kizárólag egy közigazgatási tényt rögzít, és nem keletkeztet vagy módosít vagyoni, illetve lakáshasználati jogokat. Az ingatlan használatának alapja a bérleti szerződés, nem pedig a lakcímkártya megléte.
Ha a bérleti jogviszony megszűnik, és a volt bérlő a kiköltözést követően nem tesz eleget a kijelentkezési kötelezettségének, a tulajdonosnak nem kell tartania az elhúzódó jogi procedúráktól. Az ingatlan tulajdonosa a helyileg illetékes Kormányhivatalnál kezdeményezheti a fiktiválási eljárást, más néven a kényszerkijelentést.
A fiktiválási eljárás menetének főbb jellemzői:
- Az eljárás a tulajdonos számára teljesen díj- és illetékmentes.
- A tulajdonosnak igazolnia kell az ingatlan feletti rendelkezési jogát (tulajdoni lappal vagy adásvételi szerződéssel), valamint azt, hogy a volt lakó már nem él az ingatlanban és a bérleti jogviszony megszűnt.
- A hatóság megvizsgálja a kérelmet, és amennyiben megállapítja, hogy a bejelentett személy ténylegesen nem lakik a megadott címen, a lakcímet fiktívvé nyilvánítja és törli a nyilvántartásból.
Ez az eljárási rend teljes védelmet nyújt a bérbeadónak arra az esetre, ha a volt bérlő a kiköltözés után mulasztaná el a lakcímadatai frissítését.
