Ingatlanvásárlás során a legtöbb figyelem a kiszemelt lakás vételárára és a meglévő önerő mértékére irányul. A gyakorlatban azonban a tranzakció lebonyolítása és a banki finanszírozás bevonása jelentős kiegészítő kiadásokkal jár. Sokan elkövetik azt a hibát, hogy kizárólag a vételár megfizetésével kalkulálnak, és figyelmen kívül hagyják azokat az elkerülhetetlen ügyviteli, jogi és finanszírozási tételeket, amelyek a vásárlási folyamat alatt felmerülnek.
Az ingatlanvásárlás alapvető járulékos kiadásai a vételáron felül
Függetlenül attól, hogy a tranzakció készpénzes fizetéssel vagy banki hitel bevonásával valósul meg, léteznek olyan alapvető adminisztratív és jogi tételek, amelyeket minden vevőnek meg kell fizetnie. Ezen kiadások fedezésére már a vételi ajánlat megtétele előtt külön keretet érdemes félretenni, hiszen a finanszírozó bankok az önerőn felül elvárják a járulékos költségek meglétét is.
Az alapvető jogi és hatósági költségek a következő elemekből állnak:
- Ügyvédi munkadíj: Az ingatlan adásvételének érvényességéhez kötelező az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés. Az eljáró jogi képviselő feladata a tulajdoni lap lekérése és ellenőrzése, a jogtiszta szerződés megszerkesztése, valamint a képviselet a földhivatali eljárásban. A munkadíj mértéke jellemzően a vételár 0,5% és 1%-a között mozog. Egy 50 millió forintos ingatlan esetében ez átlagosan 250 000 és 500 000 forint közötti kiadást jelent.
- Földhivatali eljárási díjak: A hatósági nyilvántartásba történő bejegyzéseknek fix díja van. A tulajdonjog bejegyzésének hatósági díja 10 600 forint ingatlanonként. Amennyiben a vásárláshoz hitelt is igénybe vesznek, a bank jelzálogjogának bejegyzése további 10 600 forintos hatósági díjat von maga után. Ezen felül a szerződéskötéshez és a banki igényléshez szükséges hiteles tulajdoni lap lekérése elektronikus úton körülbelül 4 800 forintos tételt jelent.
A vagyonszerzési illeték szabályai és a kapcsolódó kedvezmények
A vagyonszerzési illeték – hivatalos nevén visszterhes vagyonátruházási illeték – jelenti az egyik legnagyobb egyszeri kiadást az ingatlanmegszerzés során. Főszabály szerint az illeték mértéke az ingatlan megállapított forgalmi értékének 4 százaléka. Egy 50 millió forint értékű lakás vásárlásakor ez pontosan 2 millió forint fizetési kötelezettséget ró a vevőre, amelyet a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) szab ki a tulajdonjog bejegyzését követően.
Ugyanakkor a jogszabályok számos kedvezményt és mentességet biztosítanak a vásárlók számára:
- CSOK Plusz és Falusi CSOK mentesség: Az államilag támogatott CSOK Plusz hitellel vagy Falusi CSOK támogatással megvásárolt ingatlanok teljes illetékmentességet élveznek, így a vételártól függetlenül 0 forint az illeték.
- Fiatalok első lakásszerzési kedvezménye: A 35 év alatti első lakásvásárlók 50 százalékos illetékkedvezményre jogosultak, amennyiben a megszerzett ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot (bár a jelenlegi ingatlanárak mellett ez a jogszabályi értékhatár a gyakorlatban szinte kihasználhatatlan).
- Cserepótló vétel: Ha a vevő a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy azt követően 1 éven belül értékesítette korábbi lakóingatlanát, az illetéket csak a két ingatlan értékkülönbözete (a korrigált illetékalap) után kell megfizetni.
A hitelhez kapcsolódó költségek és banki induló díjak
Amennyiben az ingatlan megvásárlásához banki finanszírozás is szükséges, a hitelbírálat és a folyósítás során különféle kezdeti tételekkel kell kalkulálni.
A hitelhez kapcsolódó költségek közvetlenül a pénzintézeti ügyintézéshez és a banki fedezet biztosításához kötődnek.
A legfontosabb induló banki és jogi tételek a következők:
- Értékbecslési díj: A finanszírozó bank független értékbecslőt küld ki a helyszínre, hogy meggyőződjön az ingatlan piaci értékéről és a hitel fedezettségéről. Ennek díja jellemzően 30 000 és 50 000 forint között alakul.
- Közjegyzői okirat díja: A bankok kötelezően előírják a hitelszerződés és a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalását. A közjegyző munkadíja a hitelösszeg nagyságától függ, átlagosan 80 000 és 120 000 forint közötti összeget tesz ki.
- Folyósítási díj: A hitelösszeg kiutalásáért a pénzintézetek egyszeri jutalékot számíthatnak fel, amely alapesetben mintegy 100 000 forintig terjedhet.
- Földhivatali és ügyviteli tételek: A jelzálogjog bejegyzésének 10 600 forintos hatósági díja és a tulajdoni lapok elektronikus lekérése együttesen az ügyintézés elengedhetetlen eleme.
- Kötelező lakásbiztosítás: A hitel folyósításának elengedhetetlen előfeltétele a fedezeti ingatlanra kötött vagyonbiztosítás, amelynek várható éves díja az ingatlan méretétől és elhelyezkedésétől függően 10 000 és 50 000 forint között alakul, és amelyet a bank javára kell engedményezni.
További megelőző és rendszeres kiadások a lakásvásárlás során
A kötelező hatósági és banki illetékeken felül léteznek olyan kiegészítő és megelőző szolgáltatások, amelyek igénybevétele kiemelten javasolt a pénzügyi és műszaki biztonság megteremtéséhez.
- Műszaki szakértő bevonása: Különösen használt lakás vagy családi ház vásárlásakor alapvető fontosságú független műszaki ellenőr vagy építész szakértő megbízása. A szakértői átvizsgálás díja általában 50 000 és 150 000 forint között mozog. Ez a megelőző vizsgálat képes feltárni a rejtett statikai, szigetelési vagy gépészeti hibákat, így a vásárló a későbbiekben többmilliós váratlan felújítási költségtől kímélheti meg magát.
- Hitelfedezeti biztosítás: Ez az opcionális konstrukció védelmet nyújt keresőképtelenség, tartós betegség, munkanélküliség vagy haláleset bekövetkezésekor. Bár plusz havi kiadással jár, a bankok gyakran kamatkedvezményt biztosítanak a hitel törlesztőjéből a biztosítás megkötése esetén.
Minta kalkuláció egy átlagos lakásvásárlás teljes költségvetésére
Az egyes tételek együttes hatása egy konkrét számpéldán keresztül tekinthető át a legvilágosabban. Az alábbi minta kalkuláció egy 50 millió forintos vételárú használt lakás megvásárlását szemlélteti 35 millió forintos banki hitel bevonásával, piaci alapon, állami kedvezmények érvényesítése nélkül:
| Költségtípus | Várható összeg (Ft) | Részletek és megjegyzések |
|---|---|---|
| Vagyonszerzési illeték | 2 000 000 Ft | Forgalmi érték 4%-a (CSOK Plusz esetén 0 Ft) |
| Ügyvédi munkadíj | 250 000 – 400 000 Ft | Szerződéskötés, tanácsadás és ellenjegyzés |
| Földhivatali díjak | 21 200 Ft | Tulajdonjog (10 600 Ft) és jelzálogjog (10 600 Ft) bejegyzés |
| Értékbecslési díj | 40 000 Ft | Hitelbírálathoz szükséges helyszíni szemle |
| Közjegyzői okirat | 80 000 – 120 000 Ft | Egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat |
| Folyósítási díj | 100 000 Ft | Banki kiutalási jutalék (akcióban elengedhető) |
| Lakásbiztosítás (éves) | 30 000 Ft | Első éves díj a hitelfeltétel teljesítéséhez |
| ÖSSZESEN | 2 521 200 – 2 711 200 Ft | A vételár kb. 5–5,5%-a |
A számítás jól mutatja, hogy egy 50 millió forintos ingatlan esetén a vételáron és az önrészen felül több mint 2,5 millió forintnyi készpénzt kell elkülöníteni a tranzakció sikeres lezárásához.
Tippek a felmerülő költségek csökkentésére és megspórolására
A lakásvásárlás során felmerülő kiegészítő kiadások jelentős része tudatos előkészülettel és a rendelkezésre álló lehetőségek kihasználásával érdemben csökkenthető:
- Banki akciók és visszatérítések kihasználása: A pénzintézetek közötti verseny miatt a bankok rendszeresen kínálnak induló díjkedvezményeket. Számos akció keretében a bankok utólag visszatérítik vagy elengedik az értékbecslési díjat, a tulajdoni lapok lekérési költségét, sőt, a közjegyzői díjat is részben vagy egészben átvállalják.
- Támogatási formák és illetékmentesség: Amennyiben a vásárló jogosult a CSOK Plusz vagy Falusi CSOK igénybevételére, nemcsak kedvezményes hitelkonstrukcióhoz jut, hanem mentesül a teljes 4 százalékos vagyonszerzési illeték megfizetése alól, ami a fenti kalkulációban 2 millió forint megtakarítást jelent.
- NAV pótlékmentes részletfizetés: Ha az illeték alól nincs mentesség, az adóhatóságtól kérelmezhető pótlékmentes részletfizetés (általában legfeljebb 12 hónapra). Ezáltal az illetékteher nem egyetlen egyösszegű kiadásként jelentkezik.
- Banki utalási díjak mérséklése: Az önerő eladónak történő átutalásakor a tranzakciós díjak csökkenthetők kedvezményes számlacsomag kiválasztásával vagy az azonnali fizetési rendszer fizetési kérelem funkciójának használatával.
